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济南养老院分享:居住权首入法“以房养老”吃

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济南养老院分享:居住权首入法“以房养老”吃

发布时间:2020-06-23

  民法典物权编的一大亮点,是增设“居住权”这一新型用益物权。明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权,也无法改变“居住权”已存在的现实,没有权力赶走居住权人。

  围绕居住权制度,新法制报记者邀请法学专家一起解读有关居住权的现实意义和重大影响。

  居住权首次入法

  据了解,计划经济时代,居住权与公房供给联系在一起,居住权人的子女可以继承房屋,并不用考虑产权问题。商品房时代来临后,所有权逐渐吸纳居住权,居住权重归产权体系下的一种特别用益物权。只要产权明晰,居住权这一微观层面的他物权就毫无特别规定的必要。出于这一认识,现行《物权法》里并未提及居住权。

  “居住权的提出并非首次。2007年就《物权法》草案进行讨论时,著名法学家、中国政法大学前校长江平就提到过居住权。这次民法典把居住权规定到物权编里,主要目的是保障‘居者有其屋’。”中国政法大学教授朱巍分析认为,此次民法典所提到的居住权,属于用益物权中新增加的一个权利,这一权利不能继承、不能转让,且不收费,但需要登记。

  朱巍认为,居住权的设立有助于经济社会的发展,在不转移所有权的情况之下,强调其用益物权,这对于民事财产领域是一种多方处置的方式。另外,居住权将用益物权的类型多元化,在所有权、财产权实际并未转移的情况下,仅是用益物权的转移。此外,民法典规定,设立居住权的住宅不得出租,这也就是说用益权人也不能利用住宅获得收益,因此居住权是一种受限制的权利。

  有分析指出,明确居住权,使居住权人以安全的方式按照合同约定占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活的居住需要——直白地说,居住别人的房子,也可以过得安全、稳定,不会朝不保夕。

  保障“居者有其屋”

  新法制报记者查阅涉及居住权的相关案件发现,在此前的一些判例中,虽然偶有提及,但更多强调的是商品房的产权,在产权明晰的情况下,优先保护的是物权人的权利,而不是微观层面的他物权,仅存在少数法官运用自由裁量权保护当事人居住权利的案例。

  例如江西某地法院受理的一起房产纠纷案。当事人毛先生系原广丰县搬运公司职工,经公司安排,一家人在案涉房屋居住。该房屋1989年登记在广丰县搬运公司名下,1994年4月26日和2002年9月16日,公司向毛先生出具了一份《决定》和《证明》,其中《证明》上写明“同意管理居住所有”。2017年,房屋产权方向毛先生下发告知书,要求其限期腾空房屋。

  毛先生不服,遂以保护居住权为由起诉至法院。法院审理认为,毛先生提供的《证明》原件上虽写明“同意管理居住所有”,但在毛先生未提供其他证据进一步佐证案涉房屋归其所有的情况下,该《证明》并不足以对抗房屋权属证书,只能证明原广丰县搬运公司在改制前同意案涉房屋由毛先生管理居住,而不能证明归其所有,最终驳回起诉。

  江西豫章律师事务所刘太金律师分析认为,民法典中关于居住权的规定,对居住权当事人的身份做出明确限定,今后,类似毛先生这样的居住人可以凭借《决定》和《证明》去办理居住权登记,登记后的居住权就可以对抗房屋权属证书,就可以更好地保障“居者有其屋”。

  “以房养老”有了法律支撑

  事实上,设立居住权带来的变化远不止这些。老年人如何“以房养老”一度是社会热点话题,现实中大多采用遗赠的方式进行,但是老年人可以随时变更遗嘱,存在很大的不确定性。设立居住权就能够让“以房养老”有更多保障。

  记者查阅一些报道案例发现,一些老人手头不宽裕却有一套房子,想把房子卖出去或者抵押给银行准备“以房养老”,但又不太放心这样的方式,担心一旦失去房屋产权,将无房可住,生活质量反而大幅下降;如果抵押给保险公司,又担心拿到的钱太少。

  刘太金认为,设立居住权后,可以更好地设计相关法律制度,为老年人“以房养老”提供法律支撑,避免老人“钱房两空”。

  “设立了居住权的房屋,在合同约定的居住权期限内不能收回,避免了租赁合同解除的不稳定情况,在居住权受到侵害时,居住权人可以直接行使物权请求权,并且不受诉讼时效的限制。因为物权优先于债权,所以居住权比租赁权更加稳定,受到的保护更全面,而且不能轻易变更。”刘太金分析认为,居住权的设立让选择“以房养老”方式的老人,可以通过办理登记手续取得居住权,使其晚年获得更好的保障。

  同时,刘太金还认为,以往实践中,权利人只能通过订立居住权合同,以债权的方式来保障,包括“买卖不破租赁”也基于债权保护。今后,登记居住权这种用益物权,变化就好比原本是房屋买卖合同,现在是房屋产权证,这遵循了民法物权债权相区分原则,居住权经登记设立,有利于明确权利,防止纠纷。其不得转让、继承,不得出租,明确了设立居住权的房屋为居住权人所使用的目的。

  或为“租购并举”铺路

  不仅如此,有分析指出,居住权规则的确立,为所有在住房问题上处于劣势的一方提供了新的制度选择和法律保障。

  江西农业大学法学副教授、江西宏正律师事务所律师高鹏认为,居住权设立带来的变化还将体现在司法执行过程中。在今后的司法拍卖中,如遇到设置居住权的房产,法院不能直接司法腾空,只有等到居住权期限届满或者居住权人死亡,居住权消灭后方能司法腾空;不过,这种设置了居住权的房产在司法拍卖过程中需要特别说明,其评估价和成交价也一定会相比未设置居住权的房产低很多。

  不仅如此,高鹏还认为,居住权设立能够真正发挥房屋的保障作用,让闲置的房屋物尽其用,同时也为有需要的人群提供一个相对固定的居所,实现住有所居,极大地推动了“租购并举”住房制度的进一步落实。

  首都经贸大学土地资源与房地产系主任赵秀池指出,公租房是一种租赁房,可以认为是有居住权的住房,对于保护承租人的居住权具有一定意义。居住权的设立,有利于建立稳定的租赁关系。因为高房价下租房划算,会使更多的人选择租房居住,有利于“租购并举”住房制度的形成。

  不过专家们都认为,居住权这一权利如何落到实处,还需要相关配套政策出台,如何登记设定居住权、何种情况下可以设立、对产权人的权利怎么保障,都需要在法律层面进行细化。

  民法典摘要

  第三百六十六条居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

  第三百六十七条设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

  第三百六十八条居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

  第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

  第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。